Lãi suất vay mua nhà tiếp tục đi lên trong tháng 8 khi nhiều ngân hàng đưa mức cố định 12 tháng lên 10-13%/năm. Khảo sát của DKRA Consulting tại 11 ngân hàng ghi nhận mặt bằng cho kỳ cố định 12-24 tháng phổ biến khoảng 10,9%/năm, trong khi sau thời gian ưu đãi, một số khoản vay có thể chuyển sang mức 12-16%.
Theo khảo sát được VnExpress công bố ngày 28/8, VPBank có mức 13,2%/năm cho kỳ cố định 12 tháng; VIB khoảng 11,1% cho 12 tháng và 12% cho 24 tháng; ACB và MSB quanh 11%.
Ở chiều ngược lại, vẫn còn một số ngân hàng giữ lãi suất cố định 12 tháng dưới 10%, như Woori Bank 9,3%, VietBank 9,5% và HDBank 9,8%/năm. Vì vậy, không nên diễn đạt rằng toàn bộ ngân hàng trên thị trường đã đưa lãi vay mua nhà vượt 10%.
Các mức trên là dữ liệu khảo sát thị trường, không phải mức mà mọi khách hàng chắc chắn được áp dụng.
Lãi suất tăng rõ so với đầu năm
Xu hướng tăng không chỉ xuất hiện trong khảo sát của DKRA. Dữ liệu của Dat Xanh Services được VnExpress dẫn cho thấy lãi suất ưu đãi bình quân cho khoản vay cố định 12 tháng tại 8 ngân hàng trong quý III tăng khoảng 0,6 điểm phần trăm so với quý II và gần 1 điểm phần trăm so với đầu năm. Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, Agribank tăng lãi suất năm đầu từ 8,2% trong quý II lên 9,5%/năm. Vietcombank tăng từ 9,8% lên 9,9%; BIDV duy trì khoảng 10,8%, còn VietinBank khoảng 10%.
Một số ngân hàng nước ngoài có mức điều chỉnh lớn hơn. Standard Chartered được ghi nhận tăng từ 7,5% lên 9,8%, tương đương 2,3 điểm phần trăm; Hong Leong Bank tăng từ 8,9% lên 10,5%.
So với năm 2025, khoảng cách còn rõ hơn. Khảo sát quý II của VARS-IRE cho thấy năm ngoái nhiều ngân hàng quốc doanh từng triển khai các gói mua nhà với lãi suất khoảng 5,5-6,7%/năm trong 12-24 tháng đầu; sang năm nay mức ưu đãi phổ biến đã tăng thêm khoảng 2-4 điểm phần trăm. Con số 10,9% cần được sử dụng đúng phạm vi.
DKRA khảo sát 11 ngân hàng thương mại và mô tả đây là mức phổ biến với các gói cố định 12-24 tháng. Con số này không phải lãi suất bình quân của toàn hệ thống ngân hàng, cũng không phải mức mà Ngân hàng Nhà nước ấn định cho vay mua nhà. Lãi suất thực tế một người được ngân hàng phê duyệt có thể khác đáng kể tùy:
thu nhập và lịch sử tín dụng;
tỷ lệ vốn vay trên giá trị bất động sản;
tài sản bảo đảm;
kỳ hạn vay;
thời gian cố định lãi suất;
dự án có liên kết với ngân hàng hay không;
chương trình ưu đãi tại thời điểm giải ngân.
Do đó, mức “từ 9,5%” hay “10,9% trong 12 tháng đầu” trên bảng giới thiệu sản phẩm chưa phản ánh đầy đủ chi phí của khoản vay kéo dài 15-30 năm.
Sau ưu đãi mới là giai đoạn đáng chú ý
Phần lớn khoản vay mua nhà chỉ cố định lãi suất trong 6, 12, 18 hoặc 24 tháng đầu. Khi giai đoạn này kết thúc, khoản vay thường chuyển sang cơ chế lãi suất điều chỉnh.
Khảo sát quý II của VARS-IRE cho thấy lãi suất sau ưu đãi tại nhiều ngân hàng phổ biến 13-15%/năm. Dat Xanh Services ghi nhận mặt bằng khoảng 12-14%, trong đó một số trường hợp có thể lên tới 16%/năm.
Thông thường, ngân hàng sử dụng công thức dạng lãi suất tham chiếu hoặc lãi suất cơ sở cộng biên độ. VARS-IRE ghi nhận biên độ tại một số khoản vay khoảng 3,3-3,5 điểm phần trăm.
Điều này có nghĩa mức 12-16% không phải một lãi suất cố định chắc chắn áp dụng suốt thời hạn vay. Nó thay đổi theo công thức trong hợp đồng và mức lãi suất tham chiếu tại từng kỳ điều chỉnh.
Pháp luật yêu cầu công thức lãi suất phải được xác định trước
Theo Điều 100 Luật Các tổ chức tín dụng 2024, tổ chức tín dụng và khách hàng có quyền thỏa thuận lãi suất, phí cấp tín dụng theo pháp luật về các tổ chức tín dụng.
Thông tư 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay, đã được sửa đổi qua các Thông tư 06/2023, 12/2024 và 52/2025, cũng quy định nguyên tắc chung là ngân hàng và khách hàng thỏa thuận lãi suất dựa trên cung cầu vốn, nhu cầu vay và mức độ tín nhiệm của khách hàng. Với khoản vay áp dụng lãi suất điều chỉnh, hai bên phải thỏa thuận:
nguyên tắc xác định lãi suất, các yếu tố dùng để tính và thời điểm điều chỉnh. Nếu các căn cứ đã thỏa thuận dẫn đến nhiều mức lãi suất khác nhau, tổ chức tín dụng phải áp dụng mức thấp nhất. Do đó, người vay không nên chỉ hỏi ngân hàng:
“Năm đầu lãi bao nhiêu?”
Thông tin có ý nghĩa hơn đối với khoản vay dài hạn là:
“Sau thời gian cố định, lãi suất được tính bằng chỉ số nào cộng biên độ bao nhiêu và bao lâu điều chỉnh một lần?”
Ngân hàng phải cung cấp thông tin trước khi ký
Điều 16 Thông tư 39 quy định tổ chức tín dụng phải cung cấp đầy đủ cho khách hàng trước khi xác lập thỏa thuận cho vay các nội dung gồm lãi suất, nguyên tắc và yếu tố xác định lãi suất điều chỉnh, thời điểm điều chỉnh, phương pháp tính lãi và các loại phí liên quan.
Thỏa thuận cho vay bằng văn bản cũng phải thể hiện mức lãi suất, mức quy đổi theo %/năm, công thức điều chỉnh, các khoản phí và cách trả gốc, lãi. Nếu ngân hàng sử dụng hợp đồng mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung, họ phải công khai và cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng trước khi ký.
Quy định này đặc biệt quan trọng với khoản vay mua nhà bởi thời hạn vay có thể kéo dài hàng chục năm, trong khi mức ưu đãi ban đầu chỉ tồn tại một hoặc hai năm. Một cách hiểu dễ gây nhầm là lãi suất ngân hàng vượt 10% hoặc 12%/năm đồng nghĩa vượt “trần”. Pháp luật ngân hàng hiện không đặt một mức trần chung 10%/năm đối với mọi khoản vay mua nhà thương mại.
Điều 13 Thông tư 39 quy định giới hạn lãi suất ngắn hạn riêng đối với một số nhu cầu vốn thuộc nhóm ưu tiên theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Còn khoản vay mua nhà phục vụ nhu cầu đời sống nói chung được xác lập theo cơ chế thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng.
Vì thế, việc một ngân hàng đưa lãi suất vay mua nhà lên 11%, 13% hay mức cao hơn không thể tự động được kết luận là vi phạm pháp luật chỉ dựa vào con số đó. Điểm phải kiểm tra là mức lãi suất và cách điều chỉnh có được thỏa thuận minh bạch, đúng hợp đồng và đúng quy định chuyên ngành hay không.
Khảo sát DKRA còn ghi nhận tại một số ngân hàng, bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm nhân thọ có thể tương đương khoảng 0,5-1% giá trị khoản vay, tùy hồ sơ. Tài sản thế chấp cũng có thể phát sinh bảo hiểm cháy nổ và những chi phí liên quan khác.
Ngoài ra, người vay cần phân biệt phí dịch vụ với phí trả nợ trước hạn. Điều 14 Thông tư 39 cho phép tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận phí trả nợ trước hạn, cùng một số khoản phí khác mà pháp luật cho phép.
Do đó, so sánh hai khoản vay chỉ bằng lãi suất năm đầu có thể cho kết quả sai lệch. Một khoản vay có lãi ưu đãi thấp nhưng biên độ sau ưu đãi lớn hoặc phí trả trước cao chưa chắc có tổng chi phí thấp hơn khoản vay có lãi suất ban đầu cao hơn.
Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản được VnExpress dẫn cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm, trong đó khoảng 5-9% được phần lớn người khảo sát xem là vùng phù hợp.
Trong khi đó, mặt bằng cố định 12 tháng tại nhiều ngân hàng hiện đã vượt 10%, còn giai đoạn sau ưu đãi có thể lên 12-16%. Khoảng cách này giải thích vì sao tác động của lãi suất tới thị trường nhà ở không chỉ nằm ở số tiền lãi phải trả. Khi chi phí vốn tăng, khả năng vay của người mua giảm, tỷ lệ vốn tự có phải tăng và nhóm sử dụng đòn bẩy lớn có xu hướng trì hoãn quyết định mua.
