Novaland cho biết đã bán thành công 4 tài sản có tổng giá trị 11.266 tỷ đồng trong kế hoạch xử lý 9 tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng nhằm thực hiện nghĩa vụ nợ. Tuy nhiên, báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026 cho thấy tập đoàn vẫn còn 16.716 tỷ đồng nợ gốc vay và trái phiếu đã đáo hạn chưa thể thanh toán; dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 3.611 tỷ đồng. Đơn vị soát xét Moore AISC vì vậy tiếp tục nhấn mạnh các yếu tố có thể dẫn đến “nghi ngờ đáng kể” về khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp.
Trong số này, 4 tài sản có tổng giá trị 11.266 tỷ đồng đã được bán thành công. Còn 5 tài sản tiếp tục được chào bán, gồm 4 tài sản có tổng giá trị 3.931 tỷ đồng đã ký hợp đồng nguyên tắc và một tài sản trị giá 420 tỷ đồng mới nhận được thư đề nghị từ người mua. Ban Tổng giám đốc kỳ vọng hoàn tất các giao dịch còn lại trong vòng 12 tháng. Như vậy, xét trên giá trị kế hoạch, 4 tài sản đã bán tương đương khoảng 72,1% quy mô chương trình 15.617 tỷ đồng; phần chưa hoàn thành còn 4.351 tỷ đồng, tương đương gần 27,9%.
Điểm cần diễn đạt chính xác là báo cáo tài chính sử dụng câu “4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng đã được bán thành công”. Báo cáo không công bố danh tính, vị trí, bên mua của 4 tài sản này. Vì vậy, nếu viết theo chuẩn thông tin tài chính chặt chẽ, nên dùng cụm từ “đã bán 4 tài sản có tổng giá trị 11.266 tỷ đồng” thay vì mặc nhiên khẳng định Novaland đã thu đủ 11.266 tỷ đồng tiền mặt vào tài khoản tại ngày 30/6. Một số báo chí sử dụng cách diễn đạt “thu về 11.266 tỷ đồng”, nhưng thuyết minh gốc không cung cấp chi tiết dòng tiền thu riêng cho từng tài sản. Đây là khác biệt không nhỏ về mặt kế toán: giá trị giao dịch, giá trị tài sản chuyển nhượng và tiền thực tế đã thu không nhất thiết trùng nhau tại cùng một thời điểm. Quy mô 11.266 tỷ đồng cần đặt cạnh cấu trúc nợ của Novaland để thấy ý nghĩa thực tế.
Tại ngày 30/6/2026, tổng nợ gốc vay và nợ gốc trái phiếu của tập đoàn là 72.911 tỷ đồng. Trong đó, Novaland cho biết chưa thể thanh toán một số khoản vay và trái phiếu đã đáo hạn, với tổng dư nợ gốc 16.716 tỷ đồng. Các chủ nợ và trái chủ đã đồng ý gia hạn một phần trị giá 3.244 tỷ đồng; phần còn lại tiếp tục được đàm phán cơ cấu. Nói cách khác, số nợ gốc đã đáo hạn nhưng chưa thể thanh toán tương đương gần 23% tổng nợ gốc vay và trái phiếu tại cuối tháng 6.
Từ ngày 1/7 đến thời điểm báo cáo tài chính được phê duyệt, tập đoàn cho biết đã thanh toán thêm 2.417 tỷ đồng nợ gốc. Tuy nhiên, con số này cần được hiểu là diễn biến sau ngày khóa sổ 30/6, không làm thay đổi số dư được trình bày trên bảng cân đối tại ngày kết thúc kỳ báo cáo. Đây cũng là lý do nhận định “Novaland bán tài sản 11.266 tỷ đồng, vì vậy vấn đề nợ đã cơ bản được giải quyết” là chưa có đủ cơ sở. Bán tài sản là một phần của kế hoạch tái cấu trúc thanh khoản, nhưng tập đoàn vẫn phụ thuộc đồng thời vào cơ cấu lại nợ, huy động vốn mới, thu tiền từ dự án, tiếp tục bán tài sản và giải ngân tín dụng ngân hàng.
Doanh thu thuần hợp nhất đạt 5.095,8 tỷ đồng, tăng khoảng 38% so với mức 3.702,9 tỷ đồng cùng kỳ 2025. Lợi nhuận gộp đạt 2.280,6 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.771,6 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ 666,3 tỷ đồng của nửa đầu năm 2025.
Nhưng chỉ nhìn lợi nhuận sẽ bỏ qua vấn đề quan trọng hơn đối với khả năng trả nợ: dòng tiền. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, Novaland có lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 3.611,7 tỷ đồng. Riêng tiền chi trả chi phí đi vay lên tới khoảng 2.697,4 tỷ đồng. Trong khi đó, dòng tiền đầu tư dương khoảng 3.842,8 tỷ đồng, chủ yếu nhờ thu hồi cho vay, thu hồi đầu tư góp vốn và tiền lãi, cổ tức.
Đây là điểm cần đọc cùng với con số lợi nhuận 1.772 tỷ đồng. Lợi nhuận kế toán dương không đồng nghĩa hoạt động kinh doanh cốt lõi đang tạo ra dòng tiền dương đủ để thanh toán các nghĩa vụ nợ. Thực tế, báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy Novaland ghi nhận tới 2.557 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính trong nửa đầu năm, cao hơn cả lợi nhuận gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ. Vì vậy, sự cải thiện lợi nhuận có đóng góp đáng kể từ các hoạt động tài chính và tái cấu trúc tài sản, chứ chưa thể được diễn giải đơn giản là dòng tiền từ kinh doanh bất động sản đã phục hồi hoàn toàn.
Tại ngày 30/6, tổng tài sản hợp nhất của Novaland ở mức khoảng 258.658 tỷ đồng, tăng so với 249.908 tỷ đồng đầu năm. Tổng nợ phải trả là khoảng 193.420 tỷ đồng, tương đương gần 75% tổng tài sản. Đáng chú ý, hàng tồn kho lên tới 157.712 tỷ đồng, chiếm khoảng 61% tổng tài sản. Trong khi đó, tiền và các khoản tương đương tiền chỉ khoảng 4.972 tỷ đồng.
Cơ cấu này giải thích một nghịch lý thường gặp ở doanh nghiệp bất động sản: doanh nghiệp có tổng tài sản rất lớn nhưng vẫn chịu sức ép thanh khoản. Tài sản dự án, đất và sản phẩm dở dang không thể chuyển đổi thành tiền tức thời giống tiền gửi ngân hàng. Khả năng trả nợ vì vậy phụ thuộc nhiều vào tiến độ pháp lý, xây dựng, bán hàng, thu tiền khách hàng và khả năng chuyển nhượng tài sản.
Báo cáo bán niên 2026 là báo cáo được soát xét, không phải một cuộc kiểm toán báo cáo tài chính năm. Moore AISC nêu rõ công việc soát xét có phạm vi hẹp hơn kiểm toán và vì thế đơn vị này không đưa ra ý kiến kiểm toán; thay vào đó là kết luận soát xét theo Chuẩn mực Việt Nam về hợp đồng dịch vụ soát xét số 2410.
Trong phần kết luận, Moore AISC cho biết không phát hiện vấn đề khiến họ cho rằng báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ không phản ánh trung thực, hợp lý trên các khía cạnh trọng yếu. Ngay sau đó, kiểm toán viên đưa ra “Vấn đề cần nhấn mạnh” liên quan giả định hoạt động liên tục. Moore AISC lưu ý dòng tiền kinh doanh 6 tháng đầu năm âm và tập đoàn chưa thực hiện một số nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn liên quan đến vay, trái phiếu và các khoản nợ. Theo báo cáo:“Những sự kiện và điều kiện này có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Tập đoàn.”
Moore AISC đồng thời nêu việc lập báo cáo trên giả định hoạt động liên tục phụ thuộc vào khả năng Novaland thực hiện thành công các kế hoạch cải thiện thanh khoản trong tương lai. Do đó, hai cách diễn đạt sau đều không chính xác: “kiểm toán kết luận Novaland không thể hoạt động liên tục” hoặc “Novaland đã được kiểm toán xác nhận không còn rủi ro thanh khoản”. Cách diễn đạt đúng là: đơn vị soát xét không đưa ra kết luận ngoại trừ đối với báo cáo tài chính, nhưng nhấn mạnh tồn tại các sự kiện và điều kiện có thể gây nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục.
Chính Novaland xác định cơ sở hoạt động liên tục của tập đoàn phụ thuộc chủ yếu vào 5 nhóm giải pháp: tái cơ cấu nợ với bên cho vay và trái chủ; bán tài sản theo mức giá dự kiến; thu tiền từ sản phẩm đã bán và sản phẩm dự kiến bán tại các dự án; nhận thêm nguồn tín dụng ngân hàng; và nhận hỗ trợ tài chính của các cổ đông lớn khi cần thiết.
Riêng tín dụng, Novaland cho biết các ngân hàng trong nước đã phê duyệt 20.265 tỷ đồng hạn mức, trong đó 7.120 tỷ đồng đã được giải ngân qua các hợp đồng tín dụng mới và 13.145 tỷ đồng còn lại được ban lãnh đạo kỳ vọng tiếp tục giải ngân trong 12 tháng tới để tài trợ các dự án đang triển khai. Đây chính là điểm cốt lõi khi đánh giá câu chuyện Novaland: 11.266 tỷ đồng tài sản đã bán là một bước tiến trong tái cấu trúc, nhưng tính bền vững về thanh khoản sẽ được quyết định bởi khả năng biến đồng thời nhiều giả định trên thành tiền thực tế.
NVL là cổ phiếu niêm yết trên HOSE. Theo khuôn khổ công bố thông tin trên thị trường chứng khoán hiện hành, tổ chức niêm yết thuộc diện phải công bố báo cáo tài chính bán niên được soát xét bởi tổ chức kiểm toán được chấp thuận. Quy định nền tảng nằm tại Thông tư 96/2020/TT-BTC và đã được sửa đổi, bổ sung qua các Thông tư 68/2024/TT-BTC, 18/2025/TT-BTC và 08/2026/TT-BTC. Cơ sở dữ liệu pháp luật quốc gia ghi nhận Thông tư 08/2026/TT-BTC đang có hiệu lực. Novaland đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026 được soát xét ngày 28/8, sau đó công bố văn bản giải trình về kết quả kinh doanh và vấn đề cần nhấn mạnh ngày 29/8/2026 trên trang quan hệ nhà đầu tư của doanh nghiệp.
Novaland đã hoàn tất phần lớn về giá trị của kế hoạch bán 9 tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng và hoạt động kinh doanh trên báo cáo lợi nhuận đã cải thiện rõ rệt. Nhưng tại cuối tháng 6, tập đoàn vẫn có 72.911 tỷ đồng nợ gốc vay và trái phiếu, trong đó 16.716 tỷ đồng đã đáo hạn nhưng chưa thể thanh toán, còn dòng tiền kinh doanh 6 tháng âm hơn 3.611 tỷ đồng. Vì vậy, nhận định phù hợp nhất về mặt tài chính là: việc bán tài sản đã giúp Novaland tiến thêm một bước trong xử lý thanh khoản, nhưng chưa đủ dữ liệu để kết luận rủi ro nợ đã được loại bỏ. Chính báo cáo của doanh nghiệp và đơn vị soát xét đều cho thấy khả năng hoạt động liên tục vẫn phụ thuộc đáng kể vào việc cơ cấu nợ, hoàn tất bán tài sản còn lại, huy động vốn, giải ngân tín dụng và tạo dòng tiền từ các dự án trong thời gian tới.
