Nguồn cung nhà ở tăng nhưng giao dịch chưa phục hồi tương ứng, khiến chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, giảm tỷ trọng nhà hạng sang và tập trung hơn vào nhu cầu ở thực.
Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?” sáng 15/10, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc tháo gỡ pháp lý giúp nhiều dự án được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, giá bán cao và khả năng chi trả hạn chế đang cản trở giao dịch.
Số liệu được dẫn lại cho thấy trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp toàn quốc đạt khoảng 98.000 sản phẩm, nhưng chỉ khoảng 48.000 sản phẩm được giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ tương ứng 49%, thấp hơn mức 62% cùng kỳ năm trước, tức giảm 13 điểm phần trăm. Đây là dữ liệu sáu tháng đầu năm, không phải kết quả riêng tháng 10 hay toàn bộ chín tháng.
Theo ông Đính, chi phí đất đai, phát triển dự án và vốn vay khiến doanh nghiệp khó điều chỉnh giá. Người mua cũng thận trọng hơn với nghĩa vụ trả nợ, dành thêm thời gian so sánh sản phẩm thay vì quyết định nhanh như trong giai đoạn thị trường nóng.
Ông đề xuất giảm tỷ trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang; tăng nhà ở xã hội, nhà giá phù hợp và nhà cho thuê. Khuyến nghị nhằm hạn chế tình trạng sản phẩm nhiều nhưng không đáp ứng được nhóm khách hàng có nhu cầu thực.
Sự chênh lệch giữa nguồn cung và sức mua cũng xuất hiện tại các thị trường lớn. Theo số liệu được CafeBiz dẫn từ báo cáo Guotai Haitong, nửa đầu năm, Hà Nội có khoảng 16.700 căn mở bán mới, tăng 26%, nhưng lượng tiêu thụ giảm 8%, còn khoảng 7.100 căn. Tại TP.HCM, nhóm sản phẩm giá trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%.
Dù vậy, thanh khoản suy yếu không đồng nghĩa mọi dự án đều khó bán như nhau. Theo Reatimes dẫn số liệu VARS IRE, các dự án mở bán mới có tỷ lệ hấp thụ khoảng 58% trong nửa đầu năm. Những dự án hoàn chỉnh pháp lý, tiến độ triển khai tốt vẫn ghi nhận sức mua, cho thấy thị trường đang phân hóa theo chất lượng và điều kiện từng sản phẩm.
Cảnh báo về dư thừa nhà cao cấp vì vậy cần được hiểu là rủi ro mất cân đối cơ cấu nguồn cung, không phải kết luận Việt Nam đã dư thừa mọi loại nhà ở. Đề xuất giảm phát triển sản phẩm hạng sang là quan điểm chuyên gia tại hội thảo, chưa phải quyết định của cơ quan quản lý về hạn chế xây dựng.
