Sau khi nhận một tỷ đồng đặt cọc để bán căn biệt thự với giá 29 tỷ đồng, bên bán không tiếp tục giao dịch theo mức giá đã thống nhất mà đề nghị giá mới 39 tỷ đồng. TAND tỉnh Hưng Yên xác định bên bán vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận đặt cọc, buộc hoàn trả một tỷ đồng tiền cọc và một tỷ đồng tiền phạt cọc.
Theo VnExpress dẫn hồ sơ vụ án và bản án dân sự phúc thẩm, người mua được giới thiệu một căn biệt thự song lập diện tích gần 260 m² tại khu đô thị Ecopark, Hưng Yên. Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng 29 tỷ đồng và ngày 23/4/2024 ký thỏa thuận đặt cọc một tỷ đồng. Đáng chú ý, giữa các bên tồn tại hai văn bản đặt cọc. Một bản được công chứng nhưng không ghi cụ thể giá chuyển nhượng, chỉ nêu giá sẽ được thỏa thuận khi ký hợp đồng mua bán. Bản còn lại không công chứng ghi rõ giá 29 tỷ đồng và quy định mức phạt nếu không thực hiện giao dịch là một tỷ đồng. Thời hạn đặt cọc kéo dài đến ngày 15/5/2024, thời điểm hai bên dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Theo hồ sơ được báo chí công bố, ngày 1/5/2024, bên bán thông báo không muốn tiếp tục bán căn nhà với lý do người thân không đồng ý và giới thiệu một bất động sản khác. Người mua không chấp thuận, yêu cầu tiếp tục giao dịch theo thỏa thuận ban đầu.
Đến ngày 15/5, hai bên có mặt tại văn phòng công chứng nhưng hợp đồng chuyển nhượng không được ký. Bên bán cho rằng mức giá ban đầu thấp hơn thị trường và về sau đưa ra giá mới 39 tỷ đồng. Người mua không chấp nhận mức tăng thêm 10 tỷ đồng. Bên bán từng đề nghị trả lại một tỷ đồng tiền cọc và thêm 500 triệu đồng, trong khi người mua yêu cầu thực hiện đúng điều khoản đã thỏa thuận: trả lại một tỷ đồng tiền cọc và chịu phạt thêm một tỷ đồng.
Ở cấp sơ thẩm ngày 3/2/2026, TAND khu vực 4 – Hưng Yên chấp nhận một phần yêu cầu của người mua, buộc bên bán trả lại một tỷ đồng tiền cọc và 500 triệu đồng tiền phạt. Người mua kháng cáo yêu cầu áp dụng đầy đủ mức phạt một tỷ đồng; phía bên bán cũng kháng cáo theo hướng bác yêu cầu khởi kiện. Viện kiểm sát đồng thời kháng nghị một phần bản án sơ thẩm, đề nghị buộc bên bán trả tổng cộng 2 tỷ đồng.
Phía bên bán cho rằng văn bản này không có hiệu lực và các bên phải căn cứ hợp đồng đặt cọc đã công chứng, trong đó không ghi mức giá chuyển nhượng cụ thể. Tuy nhiên, TAND tỉnh Hưng Yên không chấp nhận lập luận đó.
Theo nhận định của tòa phúc thẩm được VnExpress dẫn lại, thỏa thuận đặt cọc ghi giá 29 tỷ đồng được xác lập bởi các bên có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Tòa cũng xác định giao dịch đặt cọc không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, nên việc văn bản không được công chứng không làm nó đương nhiên mất hiệu lực.
Mức giá 29 tỷ đồng còn được hai người môi giới xác nhận là mức giá chủ nhà ban đầu đưa ra để tìm khách. Tòa đánh giá nội dung này phù hợp với diễn biến giao dịch và nhất quán với thỏa thuận ban đầu của các bên. Điểm này cần được diễn đạt thận trọng. Không nên từ vụ án suy rộng thành “mọi giấy đặt cọc viết tay mua nhà đều đương nhiên có hiệu lực”. Hiệu lực của từng giao dịch vẫn phụ thuộc vào chủ thể, sự tự nguyện, nội dung, mục đích, hình thức trong trường hợp pháp luật có yêu cầu và những tình tiết cụ thể khác của vụ việc.
Về nguyên nhân khiến hợp đồng chuyển nhượng không được ký, tòa phúc thẩm xác định người bán không thực hiện giao dịch theo mức giá 29 tỷ đồng đã xác lập trước đó mà yêu cầu một mức giá cao hơn.
Theo nhận định của tòa được nguồn báo chí dẫn lại, hành vi này thể hiện việc bên bán không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Việc người mua từ chối mức giá mới cao hơn không được coi là lỗi làm giao dịch bất thành.
Điều luật quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, về nguyên tắc bên này phải trả lại tài sản đặt cọc và trả thêm một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong vụ việc này, các bên còn có thỏa thuận cụ thể mức phạt là một tỷ đồng, tương ứng chính số tiền đặt cọc. Vì vậy, việc tòa tuyên hoàn trả một tỷ đồng và phạt thêm một tỷ đồng vừa dựa trên nội dung thỏa thuận được công nhận có hiệu lực, vừa phù hợp với cơ chế pháp lý của đặt cọc trong Bộ luật Dân sự.
Tuy nhiên, phạt cọc không tự động phát sinh cứ mỗi khi một giao dịch bất động sản không thành. Muốn xác định bên nào mất cọc hoặc phải phạt cọc còn phải làm rõ nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện, lỗi thuộc về bên nào và thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực hay không.
Trong vụ án, tòa công nhận hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc không công chứng. Điều này không đồng nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sau đó cũng có thể tùy ý bỏ qua các yêu cầu về hình thức mà pháp luật chuyên ngành đặt ra. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự. Nó là giao dịch riêng với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản mà các bên dự kiến ký sau đó.
Theo khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Vì vậy, phán quyết của TAND tỉnh Hưng Yên có hiệu lực từ ngày 10/7/2026, không phải chờ thêm thời hạn kháng cáo thông thường như bản án sơ thẩm Theo VnExpress, ngày 28/7, bên thắng kiện đã nộp đơn yêu cầu thi hành án. Đến ngày 18/9, Thi hành án dân sự tỉnh Hưng Yên ra quyết định thi hành án theo yêu cầu. Người phải thi hành án có thời hạn tự nguyện thi hành theo thông báo hợp lệ của cơ quan thi hành án.
Nguồn báo chí cũng lưu ý tên các nhân vật trong bài đã được thay đổi. Tôi chưa tìm thấy trong nguồn công khai được lập chỉ mục số hiệu đầy đủ của bản án phúc thẩm ngày 10/7, nên không nên tự bổ sung số bản án hoặc tên thật của các đương sự nếu chưa có văn bản gốc để đối chiếu. Trước khi có thỏa thuận ràng buộc, chủ sở hữu về nguyên tắc có quyền quyết định mức giá và việc có bán tài sản hay không. Điểm quyết định trong vụ án này là bên bán đã nhận tiền đặt cọc để bảo đảm cho một giao dịch với mức giá mà tòa xác định hai bên đã thống nhất, sau đó từ chối tiếp tục theo chính điều kiện đó. Nói cách khác, trách nhiệm pháp lý phát sinh không đơn thuần vì giá biệt thự được nâng từ 29 lên 39 tỷ đồng, mà bởi tòa xác định việc thay đổi điều kiện giao dịch đã dẫn tới không thực hiện nghĩa vụ mà hợp đồng đặt cọc có hiệu lực dùng để bảo đảm.
