Thị trường bất động sản quý II/2026 xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt rõ hơn khi lượng giao dịch thành công giảm mạnh, giá căn hộ thứ cấp tại nhiều địa phương đi xuống và đất nền dự án giảm khoảng 2–3% so với quý trước. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, cho thấy sự điều chỉnh hiện nay mang tính phân hóa, chưa phải một đợt giảm giá đồng loạt.
Hơn 100.000 giao dịch thành công, giảm 28,5% trong một quý
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I/2026 và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Quy đổi theo tỷ lệ tương ứng, lượng giao dịch đã giảm khoảng 28,5% so với quý trước và 36,3% so với cùng kỳ. Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý trước và 77,1% cùng kỳ. Như vậy, thanh khoản của hai phân khúc này giảm khoảng 13,9% theo quý và 22,9% theo năm.
Số liệu cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt thể hiện trước hết ở thanh khoản, thay vì một đợt giảm sâu của toàn bộ mặt bằng giá. Khi số giao dịch giảm nhanh hơn giá, khoảng cách giữa mức giá kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua vẫn còn lớn. Bộ Xây dựng ghi nhận giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I. Giá căn hộ bình quân được báo cáo ở mức khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM và 69 triệu đồng/m² tại Hưng Yên.
Tuy nhiên, cần thận trọng khi sử dụng các mức bình quân này. Báo cáo quý I nêu giá căn hộ mới mở bán trung bình tại Hà Nội là 128 triệu đồng/m² và tại TP.HCM là 112 triệu đồng/m². Đây là dữ liệu của thị trường sơ cấp, trong khi xu hướng giảm của quý II được mô tả chủ yếu ở thị trường thứ cấp. Vì vậy, không nên lấy trực tiếp 123 triệu đồng so với 128 triệu đồng, hoặc 108 triệu đồng so với 112 triệu đồng, để kết luận giá chung cư giảm lần lượt 3,9% và 3,6% nếu chưa xác nhận hai kỳ sử dụng cùng mẫu và phương pháp thống kê xác định rõ các mức 128 triệu đồng và 112 triệu đồng là giá căn hộ mới mở bán.
Dữ liệu nghiên cứu thị trường cũng cho thấy sự phân hóa. Theo số liệu CBRE Việt Nam được Báo Tiền Phong dẫn lại, trong quý II, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 95 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và phí bảo trì, tăng 12% so với quý trước; trong khi giá thứ cấp bình quân khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3%. Hai bộ số liệu của CBRE và Bộ Xây dựng không nên so sánh trực tiếp về giá trị tuyệt đối do khác phạm vi và phương pháp, nhưng đều phản ánh một xu hướng chung: sơ cấp neo cao, thứ cấp bắt đầu điều chỉnh.
Tại TP.HCM, DKRA Consulting ghi nhận giá căn hộ thứ cấp giảm bình quân 3–6% so với quý trước. Mức điều chỉnh tập trung nhiều hơn ở những căn hộ cần bán nhanh hoặc thuộc sở hữu của nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khảo sát thị trường của VnExpress cũng ghi nhận một số trường hợp giảm 5–10% so với đầu năm, nhưng đây không phải mức giảm đại diện cho toàn bộ thị trường.
Đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2–3% so với quý I/2026. Giá rao bán bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá rao bán bình quân giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m². Tại một số dự án, giá chuyển nhượng giảm phổ biến 3–6%, chủ yếu ở sản phẩm có tổng giá trị lớn hoặc chủ sở hữu chịu áp lực thu hồi vốn. Trong khi đó, các dự án có vị trí thuận lợi, hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng đã hình thành vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.
Cần phân biệt ba khái niệm:
Giá rao bán là mức giá người bán đưa ra, chưa chắc là giá các bên thống nhất.
Giá chuyển nhượng là giá hình thành trong giao dịch cụ thể, nhưng số liệu tổng hợp có thể phụ thuộc phạm vi khảo sát và nguồn khai báo.
Bảng giá đất của Nhà nước phục vụ các mục đích quản lý và nghĩa vụ tài chính theo pháp luật đất đai, không đồng nhất với giá thị trường.
Do đó, mức giảm 2–3% không có nghĩa mọi lô đất đều giảm tương ứng. Giá thực tế còn phụ thuộc vị trí, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, hạ tầng, thời hạn sử dụng, tình trạng thế chấp và khả năng hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên. Có ba yếu tố chính tạo áp lực lên thị trường thứ cấp.
Thứ nhất, thanh khoản giảm khiến người bán cần thu hồi vốn phải điều chỉnh giá về gần hơn với khả năng chi trả thực tế. Việc tổng giao dịch giảm 28,5% chỉ trong một quý là chỉ báo rõ hơn so với biến động giá đơn thuần.
Thứ hai, chi phí vốn cao làm giảm khả năng vay mua nhà và tăng áp lực trả nợ đối với nhà đầu tư dùng đòn bẩy. Những tài sản có dòng tiền cho thuê thấp hơn đáng kể chi phí trả nợ thường là nhóm phải giảm giá trước.
Thứ ba, nguồn cung sơ cấp mới và chính sách thanh toán của chủ đầu tư tạo thêm lựa chọn cho người mua. Căn hộ thứ cấp định giá cao nhưng không có ưu thế về vị trí, pháp lý hoặc khả năng khai thác phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm mới được hỗ trợ tiến độ thanh toán. Dù vậy, chưa đủ cơ sở để nhận định thị trường bước vào chu kỳ giảm giá sâu. Giá sơ cấp vẫn cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế và mức giảm hiện tập trung ở người bán chịu áp lực tài chính. Cách diễn đạt chính xác hơn là: thị trường đang tái định giá và phân hóa theo chất lượng tài sản, thay vì “giá bất động sản đồng loạt lao dốc”.
Mức chiết khấu không làm mất đi rủi ro pháp lý. Đối với căn hộ đã có sẵn, Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở tham gia giao dịch mua bán, về nguyên tắc, phải có giấy chứng nhận; không có tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu; không bị kê biên; và không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ. Luật cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ không bắt buộc phải có giấy chứng nhận. Với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần kiểm tra văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận bất động sản đủ điều kiện được bán, hồ sơ đất đai, giấy phép hoặc thông báo khởi công, nghiệm thu phần móng đối với chung cư và tình trạng thế chấp. Theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán sau khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều 25 quy định lần thanh toán đầu tiên, gồm cả tiền đặt cọc, không quá 30% giá trị hợp đồng; tổng số tiền thu trước khi bàn giao thông thường không quá 70%, và khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95%.
Đối với đất nền trong dự án, Điều 31 của luật này yêu cầu đất phải có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc cấm giao dịch; hạ tầng phải đáp ứng quy hoạch và dự án phải thuộc khu vực được phép phân lô bán nền. Trước khi chuyển nhượng, cơ quan quản lý bất động sản cấp tỉnh phải kiểm tra và có văn bản trả lời về việc đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được đưa vào thi hành từ ngày 1/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15.
